Une calculette de rachat de crédit immobilier doit répondre à une question précise : après avoir payé tous les frais du changement, serez-vous gagnant, et à partir de quand ? La baisse de mensualité ne suffit pas à trancher. Il faut la confronter aux frais, à la durée pendant laquelle vous garderez le bien et à ce que votre banque actuelle accepterait de faire sans que vous partiez.

Ce que la calculette doit prendre en compte

Pour que le résultat ait un sens, entrez vos chiffres réels, pas des souvenirs. Le tableau suivant sert de fiche à remplir avant tout calcul.

La dernière ligne est souvent oubliée. Or un rachat rentable sur quinze ans peut être perdant si vous vendez la maison dans trois ans : l’indemnité et les frais sont payés tout de suite, les économies arrivent mois après mois.

Les frais d’un rachat, poste par poste

L’indemnité de remploi

Elle compense une partie des intérêts que votre banque ne percevra plus. Elle n’est due que si l’acte de crédit la prévoit expressément, et son montant ne peut pas dépasser trois mois d’intérêts sur le capital remboursé. Le calcul se fait au taux de votre crédit actuel : sur 150 000 € à 4,20 % par an, cela représente environ 1 545 € (détail dans l’exemple ci-dessous).

La mainlevée de l’ancienne hypothèque

L’inscription hypothécaire prise au profit de votre banque actuelle doit être levée. Selon notaire.be, le montant de ces frais dépend du montant de l’inscription : demandez un chiffre à votre notaire plutôt que d’utiliser un forfait trouvé en ligne.

Le nouvel acte et les frais du nouveau prêteur

Le nouveau crédit nécessite un nouvel acte notarié d’affectation hypothécaire, avec ses droits et honoraires. Le prêteur facture en général des frais de dossier et d’expertise du bien. Si une nouvelle assurance solde restant dû est exigée, sa prime dépend notamment de votre âge au moment du rachat : elle peut réduire, voire effacer, le gain attendu.

La méthode de calcul, étape par étape

1. Mensualité actuelle et nouvelle mensualité, sur la même durée restante. Avec un taux annuel a, le taux mensuel équivalent vaut t = (1 + a)^1/12 − 1. La mensualité d’un capital C sur n mois vaut C × t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ). Le simulateur d’emprunt immobilier expliqué sur argentaux.be détaille ce calcul.
2. Total des frais : indemnité de remploi + mainlevée + nouvel acte + dossier + expertise (+ surcoût d’assurance éventuel).
3. Seuil simple : total des frais ÷ baisse de mensualité. C’est un repère rapide, mais il ignore une partie du gain.
4. Seuil réel : à une date donnée, additionnez les mensualités économisées, ajoutez l’écart entre le capital que vous devriez encore à l’ancienne banque et celui que vous devez à la nouvelle, puis retirez les frais. Le rachat est rentabilisé quand ce résultat devient positif.

Pourquoi l’étape 4 ? À durée égale, un crédit à taux plus bas consacre une plus grande part de chaque mensualité au capital. Si vous vendez le bien avant la fin, vous remboursez donc un solde plus faible avec le nouveau crédit qu’avec l’ancien. Cet écart fait partie du gain, alors que le seuil simple l’oublie.

Exemple chiffré : 150 000 € sur 15 ans

Hypothèses fictives, choisies pour illustrer la méthode : elles ne décrivent ni une offre réelle ni un taux de marché. Capital restant dû 150 000 €, 180 mensualités restantes, taux fixe actuel 4,20 % par an. Nouvelle offre externe : 3,40 % par an sur 180 mois. Indemnité de remploi de trois mois d’intérêts prévue par l’acte. Frais externes supposés (mainlevée, nouvel acte, dossier, expertise) : 3 500 € au total. Aucune différence d’assurance prise en compte.

Le seuil simple annonce plus de sept ans ; le calcul complet montre que l’opération est rentabilisée après un peu moins de cinq ans. Voici la position nette selon la date à laquelle vous revendriez le bien et solderiez le crédit :

L’écart de taux de cet exemple (0,8 point) est inférieur au repère d’un point cité par Wikifin, alors que la durée restante dépasse le repère de dix ans. Ces repères orientent la réflexion, mais seul votre calcul avec vos frais réels permet de conclure.

Comparer avec une révision chez votre banque actuelle

Avant de signer ailleurs, refaites le calcul avec une proposition de votre prêteur actuel. Il n’est pas obligé d’accepter une modification du taux. S’il le fait, Wikifin précise que depuis le 10 juin 2024 aucune indemnité de remploi ne peut vous être demandée pour ce refinancement et que les frais de dossier ne peuvent dépasser 175 €. Il n’y a pas non plus de mainlevée ni de nouvel acte à payer.

Même exemple, avec une révision interne supposée à 3,70 % sur 180 mois et 175 € de frais :

Dans cette hypothèse, la révision interne, pourtant à un taux plus élevé, rapporte davantage sur toute la durée et n’expose pas à une perte en cas de vente rapide. Une offre écrite d’un autre prêteur reste utile pour ouvrir la discussion avec votre banque. Pour comprendre comment évoluent les taux fixes et variables, voir notre page sur le taux hypothécaire fixe ou variable et sa révision.

Trois cas qui changent la conclusion

Un écart de taux plus faible

Si la nouvelle offre est à 3,80 % au lieu de 3,40 %, la baisse de mensualité tombe à 28,92 € et le seuil simple dépasse 174 mois, soit presque toute la durée restante. Le rachat externe n’a alors plus d’intérêt.

Des frais ajoutés au nouveau capital

Emprunter aussi les 5 045,47 € de frais (155 045,47 € à 3,40 % sur 180 mois) porte la nouvelle mensualité à 1 096,87 €. La baisse n’est plus que de 21,80 € par mois et le cumul des économies sur quinze ans tombe à environ 3 924 €, contre 10 349 € sans frais à rembourser.

Une durée allongée

Refinancer sur une durée plus longue fait baisser la mensualité, mais vous payez des intérêts plus longtemps. Comparez toujours à durée égale ; si vous changez la durée, comparez le coût total restant à payer des deux crédits, frais compris.

Erreurs fréquentes dans le calcul

• Comparer un taux variable actuel avec un taux fixe proposé sans tenir compte de ce que le taux variable pourra devenir.
• Oublier l’assurance solde restant dû ou les produits liés (compte, domiciliation) exigés pour obtenir la réduction de taux.
• Estimer l’indemnité sur le capital emprunté à l’origine au lieu du capital restant dû.
• Prendre la mensualité comme seul critère, sans vérifier combien de temps vous garderez le bien.
• Considérer un rachat comme acquis : le nouveau prêteur analyse votre situation et votre capacité de remboursement avant de faire une offre.

Obtenir une offre chiffrée à comparer

Pour faire tourner ce calcul, il vous faut une offre écrite avec taux, TAEG et frais. Le lien ci-dessous mène à un formulaire de demande de prêt hypothécaire sur solucredit.be. Il s’agit d’un lien commercial ; solucredit.be n’est lié à aucune des banques évoquées ici. L’offre obtenue sert à comparer avec votre crédit actuel et avec une révision chez votre prêteur : elle n’implique aucune obligation de changer de banque.

Demander une offre hypothécaire

Attention, emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent.

Sources

• Wikifin (FSMA), Qu’est-ce qu’une indemnité de remploi ?, mis à jour le 6 février 2026, consulté le 24 septembre 2026.
• Wikifin (FSMA), Checklist : renégocier son crédit hypothécaire, consulté le 24 septembre 2026.
• Wikifin (FSMA), Comment adapter votre crédit hypothécaire ?, consulté le 24 septembre 2026.
• Fednot, Le remboursement du crédit hypothécaire (notaire.be), consulté le 24 septembre 2026.
• Calculs de l’exemple : mensualités constantes, taux mensuel équivalent au taux annuel, réalisés le 24 septembre 2026 sur les hypothèses fictives indiquées.