Ce que contient une mensualité

Chaque mensualité d’un crédit hypothécaire amortissable rembourse deux choses : une partie du capital emprunté et les intérêts calculés sur le capital qui reste dû. Au début du crédit, le capital restant dû est élevé : la part d’intérêts est donc importante. Elle diminue ensuite mois après mois, tandis que la part de capital augmente.

Wikifin, le site d’éducation financière de la FSMA, rappelle que d’autres dépenses récurrentes s’ajoutent à la mensualité du prêt : l’assurance habitation, l’assurance solde restant dû et le précompte immobilier. Pour juger si un projet est supportable, c’est ce total qu’il faut comparer à vos revenus, pas la seule mensualité.

La formule des mensualités constantes

C’est la formule la plus répandue : vous payez le même montant chaque mois pendant toute la durée (à taux fixe). Elle se calcule ainsi :

M = C × i / (1 − (1 + i)⁻ⁿ)

• M : la mensualité recherchée ;
• C : le capital emprunté (par exemple 200 000 €) ;
• i : le taux d’intérêt mensuel, exprimé en nombre décimal ;
• n : le nombre total de mensualités (25 ans = 300 mois).

Passer du taux annuel au taux mensuel

Deux méthodes existent, et elles ne donnent pas exactement le même résultat :

• Taux proportionnel : on divise le taux annuel par 12. Avec 3,5 %, i = 0,035 / 12 = 0,0029167.
• Taux équivalent : on cherche le taux mensuel qui, capitalisé douze fois, redonne le taux annuel : i = (1 + 0,035)^1/12 − 1 = 0,0028709.

Sur l’exemple ci-dessous, l’écart est d’environ 6 € par mois. Si votre calcul ne tombe pas exactement sur le chiffre de la banque, vérifiez d’abord la méthode utilisée et demandez-la au prêteur ; comparez ensuite les offres sur la base des chiffres de la fiche européenne d’information standardisée (ESIS).

Exemple chiffré pas à pas

Hypothèses illustratives, sans valeur d’offre : capital de 200 000 €, taux fixe de 3,5 % par an, durée de 25 ans (300 mois), taux mensuel proportionnel, assurances et frais non compris.

1. Taux mensuel : 0,035 / 12 = 0,0029167.
2. Facteur (1 + i)⁻³⁰⁰ : environ 0,4174.
3. Mensualité : 200 000 × 0,0029167 / (1 − 0,4175) ≈ 1 001,25 €.
4. Total remboursé : 1 001,25 × 300 ≈ 300 374 €, dont environ 100 374 € d’intérêts.

Avec le taux mensuel équivalent, la mensualité serait d’environ 995,37 € et le total des intérêts d’environ 98 610 €.

Les premières lignes du tableau d’amortissement

Le tableau d’amortissement détaille, mois par mois, la répartition entre intérêts et capital. Voici le début de celui de l’exemple :

Calcul du premier mois : intérêts = 200 000 × 0,0029167 = 583,33 € ; capital = 1 001,25 − 583,33 = 417,91 € (arrondis). Le capital restant dû passe à 199 582,09 €, et le mois suivant les intérêts sont calculés sur ce nouveau montant. Au bout de 5 ans, il reste encore environ 172 641 € à rembourser : plus de 86 % du capital de départ.

L’effet de la durée

Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente fortement le coût total. Même hypothèse : 200 000 € à 3,5 %, taux identique quelle que soit la durée (dans la réalité, le taux proposé varie souvent avec la durée).

Passer de 25 à 30 ans réduit la mensualité d’environ 103 € mais ajoute près de 23 000 € d’intérêts.

L’autre formule : l’amortissement constant du capital

Avec cette formule, vous remboursez chaque mois la même part de capital : C / n. Les intérêts, calculés sur un capital qui baisse, diminuent régulièrement : la mensualité est donc la plus élevée au départ puis décroît.

• Capital remboursé chaque mois : 200 000 / 300 = 666,67 €.
• Première mensualité : 666,67 + 583,33 = 1 250 €.
• Dernière mensualité : environ 668,61 €.
• Total des intérêts : environ 87 792 €, soit environ 12 600 € de moins qu’avec des mensualités constantes.

Wikifin résume ce choix ainsi : l’amortissement constant réduit le coût total des intérêts, mais exige des versements plus importants au début. Il convient surtout si votre budget supporte dès aujourd’hui la mensualité la plus haute.

Taux variable : recalculer après une révision

Avec un taux variable, la formule reste la même, mais elle est réappliquée à chaque révision sur le capital restant dû et la durée restante. Selon Wikifin, la révision intervient selon la formule choisie (par exemple chaque année, tous les 3 ans ou tous les 5 ans), le taux doit pouvoir varier à la hausse comme à la baisse et il peut au maximum doubler par rapport au taux initial.

Hypothèses illustratives : même crédit de 200 000 € sur 25 ans, taux initial de 3,5 % révisable après 5 ans.

• Capital restant dû après 60 mois : environ 172 641 €, à rembourser en 240 mois.
• Si le taux est révisé à 4,5 % : nouvelle mensualité d’environ 1 092 € (au lieu de 1 001 €).
• Dans le pire cas légal, un doublement à 7 % : environ 1 338 € par mois.

Faire ce calcul du scénario défavorable avant de signer permet de vérifier que votre budget tiendrait en cas de hausse. Certains prêteurs proposent des plafonds de hausse plus stricts que le maximum légal : lisez-les dans l’offre.

Si vous hésitez entre une formule fixe, variable ou semi-fixe, vous pouvez lire comment le taux d’un crédit hypothécaire est fixé et comment le négocier, avant de refaire ce calcul avec les chiffres de chaque offre.

Les limites du calcul

• Le taux n’est pas connu d’avance : celui que vous utilisez est une hypothèse. Le taux réel dépend du prêteur, de la durée, de l’apport et de votre profil.
• Les assurances ne sont pas incluses : l’assurance solde restant dû et l’assurance habitation s’ajoutent, tout comme le précompte immobilier.
• Les frais de départ ne sont pas intégrés : droits d’enregistrement, frais de notaire et d’acte de crédit se paient à l’achat et ne figurent pas dans la mensualité.
• Le TAEG est l’indicateur de comparaison : il intègre le taux et une partie des frais liés au crédit. Deux offres au même taux débiteur peuvent avoir des TAEG différents.

Erreurs fréquentes

• Diviser le coût total par le nombre de mois « à la main » sans tenir compte des intérêts décroissants : le résultat est faux.
• Utiliser la durée en années au lieu du nombre de mois dans la formule.
• Oublier de convertir le taux en nombre décimal (3,5 % = 0,035).
• Comparer deux offres uniquement sur la mensualité, alors que la durée ou les assurances diffèrent.
• Calculer un taux variable seulement au taux de départ, sans tester une hausse.

Pour aller plus loin

• Pour comprendre ce qu’un simulateur prend en compte et le budget complet d’un achat, lisez notre guide du simulateur d’emprunt immobilier.
• Pour choisir entre taux fixe et variable, consultez notre page sur le taux hypothécaire.
• Pour savoir ce que le prêteur examine avant d’accorder le crédit, voyez les conditions d’un prêt hypothécaire en Belgique.

Sources

• Wikifin (FSMA), « Que payez-vous chaque mois pour votre crédit hypothécaire ? », mis à jour le 6 février 2026, consulté le 25 septembre 2026 : wikifin.be.
• Wikifin (FSMA), « Quel type de crédit hypothécaire choisir ? », mis à jour le 9 février 2026, consulté le 25 septembre 2026 : wikifin.be.
• Wikifin (FSMA), « Un crédit hypothécaire à taux fixe ou taux variable ? », mis à jour le 9 février 2026, consulté le 25 septembre 2026 : wikifin.be.
• Calculs de l’exemple : réalisés par argentaux.be selon les formules ci-dessus, résultats arrondis au centime.